La Cour de cassation entérine une méthode pour évaluer les parts des SCI Locatives. Cette méthode de calcul peut paraitre difficile à appréhender, si vous vous posez des questions sur la valorisation de vos actifs immobiliers, nous vous proposons un état complet et détaillé.

Pour la Cour de cassation, la valeur vénale des parts d’une SCI qui détient un immeuble locatif peut être déterminée en combinant sa valeur mathématique avec sa valeur de productivité. La formule suivante est utilisée : valeur = [3 VM + VP] / 4.

La valeur mathématique VM (ou patrimoniale) correspond à la valeur réelle et actuelle de l’actif, diminuée des dettes de la société.

La valeur de productivité VP est égale à la capitalisation des bénéfices prévisionnels de la société. La valeur de productivité est ainsi égale au résultat comptable actualisé à l’infini.

Notez que sur la valeur ainsi calculée, pour tenir compte d’un bail commercial en cours sur l’immeuble de la société, la Cour applique en plus un abattement de 15 %.

Cette méthode « validée » par la Cour peut être retenue pour le calcul des droits d’enregistrement, de l’IFI, des donations et successions portant sur des sociétés immobilières.

Si le calcul de la valeur mathématique d’une société civile ne pose généralement pas de difficulté, la valeur de productivité est plus délicate à déterminer.

Le guide d’évaluation indique que « la valeur de productivité résulte de la capitalisation des revenus nets selon le taux de productivité. Celui-ci correspond au taux de rendement des obligations garanties par l’Etat, diminué du taux d’inflation et majoré d’une prime de risque« . Il précise « à titre indicatif, que la prime de risque historique du marché français est de 5 %, mais que le risque de la gestion immobilière est faible ». Il n’est objectivement pas très évident d’utiliser cette définition. Cela étant, c’est probablement 2,5 à 3 % qu’il faut retenir comme prime de risque. Le rendement net d’inflation des obligations sans risque est actuellement au mieux nul.

Or, le choix du taux d’actualisation est fondamental pour déterminer la valeur de productivité. Plus le taux d’actualisation est élevé et plus la valeur de productivité sera faible. Toutefois, elle n’impacte que le quart de la valeur totale contre les trois quarts pour la valeur mathématique. Elle reste donc plus marginale.

Il en résulte qu’en pratique, c’est très souvent la valeur mathématique seule qui est retenue pour l’assiette des droits d’enregistrement en présence d’une société « patrimoniale ».